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以集体土地入市有效落实“房住不炒”

摘要:不久前,《土地管理法修正案(草案)》提请全国人大常委会审议,其中最大变化在于删去了现行土地管理法中关于非农业建设使用土地必须使用国有土地或者征为国有的

不久前,《土地管理法修正案(草案)》提请全国人大常委会审议,其中最大变化在于删去了现行土地管理法中关于非农业建设使用土地必须使用国有土地或者征为国有的规定,以此推动农村集体土地制度改革。事实上,推动集体经营性建设用地入市政策始于2014年末,至今,全国33个试点县(市、区)陆续入市集体经营性建设用地地块1万余宗,面积9万余亩,需要特别指出的是,土地管理法的修改和此前的集体土地入市试点主要用于工业、商业等经营性用途,并未放开集体土地用于住宅项目。

不过近期,集体土地用于住宅用地政策终于有了突破性的进展。北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地,用于建设共有产权房。根据出让文件,三宗地块未来精装修价格为2.9万/平方米,而不远处的商品房目前售价在7.71万~8.05万/平方米,此次集体土地入市用于建设共有产权房是全国范围内的首次有益尝试。在集体土地上建设共有产权房的试点非常具有艺术性,一方面不赋予购买者全部产权,可防止投机者进入,2018年北京部分共有产权房销售预冷客观反映了投资者对共有产权房并没有青睐,另一方面大幅降低了购房者的购房成本,满足了购房者的居住需求而非投资需求。当然,这并不意味着此前在集体土地上建设的小产权房就可转正,未来既有小产权房如何处理仍是一项非常困难的工作。

至此,用于工业、商业等经营性用途和共有产权房的住宅用途的集体土地出让均实现了试点,有效试点落实了2018年初国土资源部部长姜大明所提出的“推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,政府将不再是居住用地唯一提供者”。当前,虽然短期集体土地入市的数量和规模不会很大,但可以预见未来土地管理法修改后集体土地入市的障碍会逐步消除,大范围推广的可能性也较大,其对我国房地产市场和整体经济运行模式的意义和影响非同小可,将可能改变房地行业的游戏规则。

从我国房地产行业发展来看,1998年房改后,我国房地产市场经历了长达20年的繁荣发展,居民人均居住面积有了大幅增加,诞生了一大批房地产龙头企业的同时创造了多位首富,房地产也成为了全社会最为主要的信用衍生品和融资抵押品,更成为了衡量个人、家庭、地方财富多少的有效工具。

分析其中原因,土地供应来源的单一性首当其冲,现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让,客观上造成了土地供应在一定程度上的垄断,地方政府可通过控制土地储备规模进而控制每年土地一级开发总体供给规模,相当于可间接控制土地二级开发规模。同时,1998年房改后我国城镇化率快速提升,联合国统计数据显示1998年33.87%,到2018年已达59.15%,年均增加1.3%,城镇化率的大幅提升势必会增加城市住房需求,在土地来源唯一的背景下,房价上涨是具有需求支撑的。

但另一方面,房地产行业蓬勃发展的负面作用近年越来越显现,房价的逐年上涨首先会逐步反应到居住用地、经营用地和工业用地等各类土地的租金上,居住用地租金上涨会增加居民的居住成本进而间接提高平均工资水平,经营用地和工业用地租金增长则会大幅增加商业和工业企业运行成本,进而提升全社会的经济运行成本。全社会经济运行成本的增加最终又会传导至终端消费品上,特别是我国出口产品的价格上,从而增加我国可贸易品成本,近年来一些跨国资本陆续将原本在我国的制造业工厂迁至东南亚地区,其部分原因也在于此。

可以说,构建房地产长效机制,落实房住不炒”表明上关系着房地产行业能否健康发展,更深层则关系着宏观经济能否平稳运行。2017年以来,史上最严的“五限”楼市调控政策出台,据统计2018年全年各地出台的楼市调控政策近400次。同时,在严格的信贷政策下,居民长期贷款占新增贷款比例也高位回落,广义货币增速同样呈下行态势,受此影响,一二线城市房价已开始下降。

但归根结底,上述调控政策毕竟只是短期应急手段而非长期解决问题的根本有效手段,集体土地入市用作经营用地、租赁住房和共有产权房试点不仅是房地产长效机制的重要构成,也是降低经济运行租金成本的核心所在。

从宏观经济运行的角度看,2019年经济确实面临一定下行压力,但从我国经济改革开放后的经验看,,越是在经济下行压力较大的时期才越更能激发出更大范围的改革。目前来看,2019年减税的力度在逐步加大,但考虑到财政支出的刚性特别是财政供养人员短期难以大幅减少情况,以及基建稳增长的需要,短期大规模一次性减税的难度是非常大的。因而,相比减税减租特别是减地租成本更为实际也更为有效,不仅有利于减轻企业和居民负担,更有利于降低我国可贸易部门的成本,为汇率增加弹性空间。

综上,此次土地管理法修正逐步允许集体土地入市以及近期北京市利用集体土地建设共有产权房试点工作意义重大,未来如能在总结经验基础上大范围推广不仅将有利于经济运行租金的下行,更有利于房地产长效机制的有效构建。

2019-01-15 网络整理

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